Según Jorge Enrique Torres - Director del CENAC, en Cartagena no han existido procesos sólidos de gestión del suelo urbano que aseguren el volumen de producción de vivienda social requerida en la ciudad, debido principalmente a tres factores:

1. No existe una definición de la responsabilidad principal de la gestión del suelo al interior de estructura institucional del sector de la vivienda y el hábitat. Ésta se encuentra dispersa entre varias entidades, entre ellas la Secretaría de Planeación y Corvivienda, entidad que no cuenta con unas competencias claras, ni con una capacidad de recursos apropiados para liderar el proceso de gestión del suelo urbano.

2. Aunque se considera que la legislación vigente es suficiente para desplegar procesos de gestión del suelo urbano, no existe en Cartagena la aplicación necesaria de las normas pertinentes. El POT definió suelo planificado suficiente para la producción de VIS en el mediano plazo. No obstante, el problema se concentra en la no aplicación de las normas para el desarrollo del urbanismo (cargas), y la incorporación de los terrenos a proyectos de VIS en condiciones de precios poco viables para este segmento del mercado.

3. Históricamente ha existido en Cartagena una excesiva pasividad de parte de las autoridades distritales para realizar una efectiva gestión del suelo urbano. Además, existe una actitud cultural respecto de la intangibilidad de la propiedad de la tierra y de los derechos de los propietarios a decidir sobre su uso, aún desconociendo la legitimidad de las normas.